春节前，上海万科元宵节对旗下部分楼盘进行高达5%的集中优惠销售的消息就开始在业内流传开来，节后更是成为众媒体炒作的房产新闻题材。在此影响下，节后楼市也就跌到了低谷。业内人士称这是开发商采取的“低开高走”的策略。

　　佑威&天天房展网研究中心的数据显示，节后前九天，上海新房（剔除动迁配套房）的成交量分别只有0、2、13、47、136、162、306、170和127套，前九天963套的成交量只相当于去年同期1641套的58.7%。节后第一个交易日为零成交，创下了网上房地产成立以来的第一个零交易日；而往常周末成交量会远高于工作日的现象，在节后第一个周末也没有出现。种种迹象表明，上海楼市已进入了历史性的最低谷。 

 　“面粉贵过面包”起效应

　　上海统计局公布的数据显示，刚刚过去的2007年，上海住宅就以3279.17万平方米的成交量创下了历史新高，略高于2004年3233.74万平方米的水平。去年上海住宅的平均成交价格也达到8253元/平方米，比2006年的7039元/平方米上涨了17.24%，远高于历史最高水平2004年的14.6%。

　　以上数据表明，2007年的上海楼市处在历史最高峰，为何又突然跌落到历史最低点？佑威&天天房展网研究中心主任薛建雄表示，这其中有市场面的原因也有政策面的原因。从政策面来看，9月底的第二套房贷政策直接让购买力下滑，因为市场上能够买得起房的基本上是有钱人，而他们都非第一次置业；随后的保障住房政策相续出台，让那些急于买房的低收入家庭放缓了购房脚步；而土地政策，更是让地价回落，当“面粉贵过面包”的非理性现象得到改观之后，人们对房价的快速上涨预期也开始发生改变，人们不急于买房的时候，楼市行情就跌入低谷。

　　从市场面来看，2007年4-9月这段长达半年的高成交时期，消耗了大量的购买力；导致10月份到现在都处于一个购买力的枯竭休整期，成交量从高峰开始逐步下调。春节本来就是购房低潮期，加上节前万科大幅打折这种不利消息的影响。于是，上海楼市从2007年的历史最高点，跌到了节后出现零成交的历史最低点。

 　万科投下第一块试金石

　　薛建雄认为，对于未来两个月楼市走势的判断，就要看万科此次打折的效果了。节前一大批促销的楼盘，都没有提出实质性的让利措施，带来的只是吸引眼球，并未对销售业绩起到实质性的好处，因此多数促销活动在春节前都已停止。春节过后，万科高达5%的让利，可以说是近几个月来，楼盘让利最大最实质性的一次打折。

　　事实上，从各方的市场调查数据来看，大多数的受访者还是需要住房，只是目前的房价有点难以令人承受而已。因此，只要开发商给予一定的让利，就一定能引成热销。去年低价开盘的浦发博园，报价也就比周边的金谊河畔低1500元，相当于88折的样子，就马上出现了排队购买的热销现象。或许万科正是看到了这样的市场表现，才决定给予5%的实质让利来促进销售。

　　所以，万科5%的折扣一旦起到良好销售业绩，就将会带来市场的跟风。一些需要回笼资金的开发商就将进行打折，以促进销售，更多原先观望的楼盘，也会调整价格后上市，但市区优质楼盘则可能会更坚定观望的态势。

　　如果万科95折的促销效果不理想的话，楼市则可能进入新一轮的低谷，一些相对低质的楼盘就会以更大的让利、折扣来吸引购房者入市，优质楼盘或是停止销售或是转售为租来应对不利的市场环境，最终把楼市拖入类似2005年的恶性循环，但这种可能性极低。

  　低质二手房受冲击最大

　　薛建雄表示，房地产市场在长达5年时间的宏观调控中高速发展，已经从起步时的不规范逐渐走向健康理性，曾经高涨的地价已经开始回落，开发商疯狂的囤地行为也开始收敛；政府对中低收入者的住房保障也在逐步到位，上海廉租房的总受益家庭将从年初的3万户增加到年底的5万户，今年将新增廉租住房受益家庭2万户，另外还将新建、配建400万平方米经济适用房，未来5年内将新建30万套2000万平方米经济适用房。与此同时，经济适用房的分配方案也可能在二季度经济适用房开工之时公布。

　　这些保障性用房，将对目前低质的二手房，特别是10年以上房龄的房源形成巨大冲击。上海动迁、配套房源的发放量也从2005年的216万平方米，增加到2006年的453.3万平方米和2007年的588.19万平方米，2008年仅一月份动迁、配套房源的发放量就达71.18万平方米，预计全年稳超2007年的放量水平，因为目前政府手中已建好的动迁、配套房源就超过1300万平方米。在2007年里也有一大批的动迁、配套房源被改成商品房，低价向市场销售。这些低质低价房源，也将对市场上的老房龄二手房的价格形成巨大冲击。

　　预计新盘上市“低开高走”

　　有业内人士称，新房的打折降价和保障性房源的大幅增加，使大多数的二手房价格在2008年将出现下跌。但是国家经济高速发展、人口快速城市化和人民币升值、通货膨胀加剧等这些推动房价上涨的内在因素依然存在。

　　所以，越来越富裕的国民，对优质居住环境的追求，将使得优质地段的优质房源保持紧俏，价格持续走高。对于新房来说，由于品质的提高和周边市政环境的改善，多数在售期房的价格还将走高，少数前期价格上涨过快和品质低劣的期房价格将会有所下调。由于目前总体市场的低迷和万科、绿地等知名开发商楼盘的打折，多数新上市的楼盘将采用“低开高走”的策略；因此2008年新上市的楼盘性价比都会比较高。